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华侨城︱三线地产商如何翻身?

发布时间:2020-07-12相关聚合阅读:华侨城 三线 地产

原标题:华侨城︱三线地产商如何翻身?

文/星空下的大橙子

1978年底,中国拉开了改革开放的序幕。对于外国资本的态度也从“没有外债”转变为“充分利用”。于是从1979年到1984年,180多亿美元外资涌入中国,而其中华商投资占了70%多。“衣锦还乡”的时代背景下,时任国务院侨委主任的叶飞于1985年在东莞召开的一次侨务会议上提出,要建设一座“华侨城”作为吸引侨资,发展经济的桥头堡。当年11月华侨城集团成立,也就是今天华侨城A(000069)、深康佳A(000016)和云南旅游(002059)等公司的母公司。值得一提的是,叶将军本人就是菲律宾华侨,也是唯一一位双重国籍的开国上将。

开国元勋叶飞将军

一、慢到没朋友的华侨城

1997年,华侨城集团重组旗下旅游资产成立了华侨城A(后文简称华侨城)。直到今天,华侨城的自我定位仍然是一家旅游公司,地产在公司的主营业务中只排第三。

摘自《华侨城2019年年报》

战略定位决定了华侨城早期的基本打法:以文旅项目为主,房地产作为配套在城市远郊拿地,等文旅项目建成之后再卖房,而且预售期很短。拿橙哥相对熟悉的北京华侨城项目来说,一期开盘时间是2006年6月18日,当年7月19日就交房,10天后项目最大的卖点,与楼盘毗邻的北京欢乐谷正式开园。要知道房地产行业的主流玩法一直是“预售”,没拿到预售证就开卖的项目也不罕见。在这个高周转的行业,手握欢乐谷这种文旅品牌,换作其他任何一家房企都会在游乐园立项的第一时间就卖房。这样来看,从2002年北京欢乐谷立项就开始卖房也不奇怪。毕竟,根据统计局数据,预售款是房地产开发最主要的资金来源之一,占比超过银行贷款的2倍。

很多人都没有注意到欢乐谷的开发商就是华侨城

采用这种模式的华侨城,其存货(主要是土地和在建项目)周转周期平均要达到5、6年,在大家都恨不得坐上火箭的行业里慢悠悠地蹬着自行车。在万科销售额首次破千亿的2010年,华侨城只卖了116亿。这里要注意房企平时发布的销售业绩其实是一个现金流概念,要把财报中“营业收入”、“预收账款”和“合同负债”几个科目结合起来看。

地产走得慢,如果文旅这个主业的大把赚钱也可以。但是我们都知道,地产是近20年来最好做的生意。2019年,华侨城旅游和地产板块的毛利差了94亿

摘自《华侨城2019年年报》

大橙子看许多文章认为,“旅游综合”业务包括了旅游商用地产收入,应该重新划分,这样算下来纯粹来自文旅的收益就更低。但橙哥认为文旅运营是系统工程,需要综合把握,所以华侨城的表述也没问题。

文旅是一门慢生意,地产也慢慢悠悠的结果自然就是慢上加慢,慢到没朋友。

二、从慢生活到快成长

这么慢的华侨城在资本市场真的没了朋友,如果有人在在2011年第一个交易日以12.24元的开盘价买入华侨城并持有到现在的话,那他会亏掉1/3。所以华侨城一度被称为“价值投资的坟墓”。

如梦方醒的时间是2017年。从这一年开始,公司拿地节奏明显加快,2017和2018年两年存货都同比增长50%以上,并于2019年继续增长14.7%达到了185.34亿

摘自《华侨城2019年年报》

增加储备的同时,公司也希望提升周转效率。不提具体数据,在2019年年报中,华侨城提到已经有项目可以实现拿地当年就回款

摘自《华侨城2019年年报》

显然,公司已经意识到慢生活是没有出路的,再也不能这么活!但是看到房地产行业通行的玩法被华侨城冠以“开创性”的美誉,橙哥真有恍若隔世之感。

但是追赶不会那么容易,根据克而瑞数据显示:

2019年华侨城地产业务全口径销售金额为795.9亿,排名45;

今年上半年全口径销售金额为140.7亿,排名78。

差距进一步扩大。在疫情影响逐渐消退的当下,这真的值得警惕。尤其是克而瑞数据包括了旅游地产销售的,排名的变化就更能说明错过了房地产黄金时代的华侨城,面对的是日益紧闭的时间窗口。而公司25%的增长率也只能说是中规中矩。

摘自《华侨城2019年年报》

只要提到华侨城的增长率总难免争论一番旅游和地产的营收划分。由于公司一直对所谓“纯旅游”的业绩情况语焉不详,所以对华侨城的一个观点就是公司的地产业务其实增长很快,只是被文旅业务拖慢了整体增速。橙哥这里想问的是,这么考虑的朋友有没有想过,公司之所以把大量地产营收放进旅游综合板块,显然是因为公司要维持毛利较高的竞争优势还是要打文旅牌。没有这张牌,就保不住目前的利润率。这也是橙哥认同华侨城收入划分的重要理由。

三、结语

中国房地产市场的集中度不断加强是显而易见的事。20名开外的房企想逆袭越来越难。按照华侨城目前的全口径销售额,即使排除疫情影响也够公司卖个2年多,如果市场出现进一步的不利变化,公司恐怕会有不小的麻烦。

当然,华侨城手中的文旅品牌和出色的运营能力仍是不容小觑的财富。对于越来越注重居住体验的房地产业,这或许可以成为公司的撒手锏。只不过,想从三线开发商进化到一线,实在是一条太难走的路。

注:本文不构成投资建议,股市有风险,投资需谨慎,没有买卖就没有伤害。